AVM Ortak Giderlerine Bakanlık Müdahalesi

26 Şubat 2016 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren AVM Yönetmeliğinde 30 Aralık 2016 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan bir tadil metni ile bazı değişiklikler yapıldı. Yılın sona ermesine bir gün kala yapılan değişiklikler esas itibariyle ortak giderlerin nasıl dağıtılacağını kapsıyor. Av.Mustafa Güneş konu ile ilgili olarak; “Yeni düzenleme ile AVM’lerdeki perakende işletmelerin katlandığı ortak giderlere kiracıların %100 oybirliği içinde mutabakatları bir ön koşul olarak öngörülüyor. Bu düzenleme bir grup kiracının lehine olmakla birlikte, bir diğer grubun ödeyeceği tutarları da artıracaktır.” dedi.

AVM yönetimleri ile perakende işletmelerin ortak giderler konusunda oybirliği sağlaması gerçekçi bir yöntem değildir

AYD Hukuk Müşaviri ve MGC Legal Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş yeni Yönetmeliğin öngördüğü oybirliğinin sağlanamayacağını belirterek “Her bir AVM’de bir tarafta 5.000 ile 20.000 m2 arasında bir alanı kiralamış bulunan ve duruma göre “box” veya “anchor” olarak tabir edilen ve AVM’ye ziyaretçi akınının kendileri sayesinde oluştuğunu iddia eden dünya markası konumundaki “büyükler” ile 5 m2 ile 100 m2 arasında değişen alanları kiralayan ve genellikle yerel markalardan oluşan “küçükler” arasında oybirliği sağlanması neredeyse imkansızdır. Çünkü bu iki grup arasında mali yapı, organizasyon, coğrafi dağılım, ticari hedefler ve pazarlama stratejileri çok farklıdır. Birisi için anlamlı olan bir masraf, diğeri için anlamlı olmayacaktır. Dolayısıyla “oybirliği” bir “ütopya” olarak kalacağından aslında metrekare başına dağılım öngören ikincil düzenleme otomatik olarak devreye girmelidir.” yorumunda bulundu.

Oybirliği sağlanamadığında ne olacak?

Oybirliği sağlanamadığında uygulanacak dağıtım esasının ne olacağına ilişkin olarak Av. Mustafa Güneş şu yorumda bulundu: “Yönetmeliğin yeni 1’inci maddesinin birinci fıkrasına göre, oybirliği sağlanamadığında ortak giderlerin “perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılacağını” öngörmektedir. Yani AVM’nin toplam satış alanı hesaplanıp paydaya yazılacak; bu oranın pay kısmını ise her bir kiracının kullandığı “satış alanı” teşkil edecektir. Satış alanının bir anlamda matrah olarak alınması yerinde değildir, zira ortak giderlerin bileşimindeki pek çok gider sadece satış alanını değil, depo ve ortak alanlardan da kaynaklanmaktadır ve bu sistem dağıtımda adaleti tesis etmeyi imkansız kılacaktır. Örneğin 10 m2’lik satış alanı olan bir fast food dükkanı, binlerce metrekarelik ortak alanı müşterilerine kullandırabilirken sadece 10 m2 ile sınırlı olarak ortak giderlere katılacaktır. Yine çok az atık üreten büyük mağazalar temizlik giderlerine çok az yük getirirken yüzlerce veya binlerce metrekarelik alanları kapsadıklarından katlanacakları ortak giderler adaletsiz bir şekilde artacaktır. Bu nedenle, AVM’lerdeki mağazaları fonksiyonlarına göre farklı ağırlıklı katsayılarla ile değerlendirme sistemini terk ediyorsanız dahi, en azından matrah olarak “satış alanı” değil, bütün kiralanmış alanlar esas alınması daha doğru olurdu.”

Mevcut kira sözleşmelerindeki ortak gider anlaşmalarının durumu ne olacak?

Mevcut sözleşmeler ile genelde büyük mağazaların ortak giderlerinin belli bir üst limit ile sınırlandığı ve bu sınırlamanın yeni Yönetmelik ile geçerli olup olmayacağına ilişkin olarak Av. Mustafa Güneş: “Yönetmeliğin 11’inci maddesinin yeni hali, kira sözleşmelerindeki ortak giderler konusunda yapılmış hemen her türlü anlaşmayı geçersiz kılar nitelikte emredici bir düzenleme teşkil etmekte ve kira sözleşmesinin taraflarını ayırım gözetmeksizin yeni bir anlaşma yapmaya zorlamaktadır. Daha önce marka ve faaliyet konusu itibariyle bazı kiracıların AVM’de yer almasının AVM’yi cazibe merkezi haline getireceği ve diğer kiracıların da faydası olacağı gözetilerek ortak gider katılım payları (m2) bazında sınırlamaya tabi tutulan kiracılar CAP uygulaması adı verilen bu sınırlamadan artık yararlanamayacaklar ve onlar da bütün kiracıların adeta bir “genel kurul” teşkil edeceği tartışmalara bir taraf olarak katılacaklardır. Kısacası geçmişte sektörün bir gerçeği olan ‘CAP uygulaması’ en azından bugün itibariyle bu yeni Yönetmelik tarafından ortadan kaldırılmış olmaktadır.”dedi.

2016 yılına ilişkin ortak giderlere ilişkin kesin hesap hangi esasa göre yapılacak?

Yılın son günü yapılan bu değişiklik üzerine bütün bir yıl tahsil edilmiş ortak gider katılım paylarına ne olacağına ilişkin de Av. Mustafa Güneş şu görüşü sundu: “Geçici 1’inci maddeye yapılan ekleme ile “(5) Alışveriş merkezi yönetimi tarafından 2016 yılına ait ortak giderler için avans olarak alınan bedellerin mahsubu 11 inci maddede belirtilen usul ve esaslara göre yapılır” denilmiştir. Bunun anlamı şudur: 2016 yılında kiracılardan tahsil edilen tutarların tamamı “avans” olarak nitelendirilecektir ve nihai hesap gerçekleşen rakamlar üzerinden oybirliği ile sağlanan paylaşım kuralına göre, eğer böyle bir oybirliği sağlanamıyorsa (m2) bazında (satış alanı / toplam satış alanı) kiracılara dağıtılacaktır. Kesin hesabın en geç 31 Mart 2017 gününe kadar yapılması ve kiracılara bildirilmesi gerekecektir. Kesin hesabın bundan önce yapılması ve bildirilmesinin önünde bir engel elbette bulunmamaktadır.”

Bu yeni düzenleme uyuşmazlıkları derinleştirecek ve binlerce dava doğmasına neden olacak

Farklı öncelikleri olan mağaza ve markaların kendi aralarında anlaşamaması halinde oybirliği sağlanmadığından metrekare bazında ortak gider belirlenmesi yönteminin zorunlu olarak uygulanacağını söyleyen Av. Mustafa Güneş şöyle devam etti: “O zaman da ortak giderleri kat be kat artan taraflar bu durumdan rahatsız olacak ve adil olmayan bu dağıtımın öngördüğü tutarları ödemekten kaçınacaklardır. AVM yönetimleri bu ödenmeyen tutarları tahsil etmek istediklerinde de hiç istenmediği kadar, binlerce hatta on binlerce icra takibi ve dava ile karşı karşıya kalacağız. Bu bakımdan yapılan bu yeni düzenleme sektördeki sorunları azaltmaktan çok, sorunları içinden çıkılmaz bir hale getirecektir.“